Il capitale ridisegna il camping europeo: investimenti e consolidamento stanno trasformando il settore

Per decenni, il camping europeo è stato uno dei segmenti più frammentati dell’industria dell’ospitalità. Migliaia di attività indipendenti e a conduzione familiare convivono con un numero relativamente ristretto di grandi gruppi. Questo scenario sta cambiando. In diversi dei principali mercati europei dell’outdoor, investitori istituzionali, fondi di private equity e grandi gruppi dell’hospitality stanno destinando capitali consistenti ad acquisizioni, consolidamento e riqualificazione dei campeggi.

Le singole operazioni sono diverse tra loro. Alcune riguardano fondi di investimento che acquisiscono operatori già consolidati, altre grandi progetti di sviluppo o l’acquisizione e il riposizionamento di singole strutture. Considerate nel loro insieme, tuttavia, indicano un cambiamento strutturale più ampio: il camping viene sempre più considerato una vera “asset class” nel settore dell’hospitality.

Uno degli esempi più evidenti arriva da Francia e Italia. BNP Paribas Asset Management Alts ha continuato ad ampliare il proprio Plein Air Property Fund 1, acquisendo strutture di outdoor hospitality di fascia alta in Francia e Italia. Il fondo ha completato otto acquisizioni nell’arco di 12 mesi, sei in Francia e due in Italia, per quasi 150 milioni di euro, portando gli asset gestiti oltre i 580 milioni di euro.

Il punto importante non è la singola struttura acquisita, ma l’esistenza di un veicolo di investimento dedicato in grado di costruire un portafoglio di asset di outdoor hospitality attraverso diversi Paesi. E BNP Paribas è tutt’altro che sola.

Italia: il private equity incontra l’outdoor hospitality

L’Italia offre alcuni degli esempi più evidenti di questa transizione. Human Company ha creato HU Holding insieme a Hines e Clessidra, con Hines che investe attraverso una joint venture guidata da fondi gestiti da Apollo Global Management. L’operazione comprende un investimento di 120 milioni di euro in preferred equity, mentre il piano industriale 2025-2029 prevede oltre 350 milioni di euro di investimenti, finanziati attraverso l’operazione di equity, finanziamenti bancari e cash flow generato dall’attività.

La strategia va oltre l’acquisizione di campeggi esistenti. Uno dei progetti di punta è hu Eraclea Village, un importante sviluppo greenfield in Veneto. Si tratta di un’evoluzione significativa nel modo in cui viene finanziato il settore: il capitale viene impiegato non solo per acquisire capacità ricettiva esistente, ma anche per creare nuovi prodotti di outdoor hospitality di grandi dimensioni.

Un modello differente è quello di Club del Sole, che ha annunciato 167 milioni di euro di investimenti tra il 2026 e il 2028, con l’obiettivo di arrivare ad almeno 30 villaggi. Il gruppo ha già completato sette acquisizioni tra il 2024 e il 2025, mentre la precedente fase di investimento con NB Aurora ha sostenuto l’acquisizione di 12 camping village. Con l’ingresso di TEC – The Equity Club e NB Aurora nella nuova struttura azionaria, Club del Sole ha rafforzato la propria capacità finanziaria per proseguire il percorso di espansione.

Il modello di crescita dell’azienda si basa sulle acquisizioni, seguite dal consolidamento e da importanti investimenti nelle strutture, accompagnati da interventi di digitalizzazione e riposizionamento dell’offerta. Ma Club del Sole sta mostrando anche un approccio sempre più evoluto alla gestione del capitale. Una recente operazione di sale & leaseback con Swiss Life Asset Managers, che ha coinvolto cinque villaggi, ha permesso al gruppo di valorizzare parte del patrimonio immobiliare e liberare risorse finanziarie, mantenendo al contempo la gestione operativa delle strutture.

È un passaggio significativo, perché l’ingresso del settore in una dimensione più istituzionale non significa soltanto attrarre nuovo capitale nelle aziende del camping. Significa anche poter separare la proprietà degli immobili dalla gestione operativa e trasformare il valore degli asset in risorse da reinvestire nella crescita, nelle acquisizioni e nello sviluppo delle strutture.

Anche altri importanti operatori italiani, tra cui Baia Holiday, stanno ampliando i propri portafogli attraverso acquisizioni e nuovi sviluppi. Baia Holiday dispone attualmente di 15 strutture di proprietà in Italia e Croazia e dichiara circa 20 milioni di euro investiti in strutture e servizi. La trasformazione, quindi, non riguarda soltanto le aziende sostenute da investitori finanziari. Coinvolge anche gruppi imprenditoriali consolidati, che utilizzano capitali propri per consolidare e valorizzare le proprie attività.

First Camp e la nascita della piattaforma europea

Forse l’esempio più significativo del processo di consolidamento arriva dal Nord Europa. First Camp ha progressivamente costruito una delle più grandi piattaforme europee di camping attraverso acquisizioni in Svezia, Danimarca, Norvegia, Finlandia, Germania e Svizzera. Particolarmente significativa è la sua espansione attraverso la partnership strategica con Lodgyslife.

Nel novembre 2025, First Camp ha acquisito le attività di camping di Lodgyslife, aggiungendo nove destinazioni in Germania e Svizzera e portando la propria rete a 87 destinazioni in Europa. Il processo non si è fermato qui. Nel gennaio 2026, la partnership ha portato all’acquisizione di Camping Birkensee, vicino ad Hannover, e Harz Camp Goslar, portando la rete a 90 destinazioni. A luglio è stata aggiunta Insel Camping Borkum, portando First Camp a 92 destinazioni.

L’importanza risiede nel modello, più che nelle singole operazioni. È il buy-and-build applicato al camping: creare una piattaforma, acquisire asset frammentati, integrarli e continuare a crescere. La partnership con lodgyslife è particolarmente interessante perché l’azienda tedesca ha esplicitamente indicato la collaborazione come base per ulteriori acquisizioni nell’area DACH. Il camping, in altre parole, sta diventando sempre più scalabile.

Spagna: HolaCamp mostra come costruire una piattaforma da zero

La Spagna offre forse l’esempio più chiaro di un altro modello di consolidamento: la creazione di una piattaforma operativa abilitata dalla tecnologia in un mercato fortemente frammentato. Nel marzo 2025, HolaCamp ha ottenuto un investimento di capitale da 10 milioni di euro da Amavi Capital, con la società d’investimento belga che ha acquisito una partecipazione di minoranza. I fondi erano destinati a sostenere l’espansione dell’azienda e lo sviluppo tecnologico.

Al momento dell’investimento, HolaCamp gestiva 11 campeggi in Spagna e Portogallo e prevedeva di aggiungerne almeno altri cinque. La crescita successiva è significativa: secondo Amavi, HolaCamp gestisce oggi 13 campeggi in Spagna e Portogallo, con un team centrale di 50 persone con sede a Barcellona, e nel 2025 ha generato 30 milioni di euro di fatturato.

Amavi descrive l’azienda come una “Real Estate Operating Platform” e identifica esplicitamente la frammentazione del mercato iberico del camping tra le ragioni del proprio investimento. Il modello è inoltre diverso da quello di una tradizionale catena di campeggi. HolaCamp combina la gestione dei campeggi con un livello tecnologico centralizzato che comprende, tra le altre cose, dynamic pricing, sistemi di prenotazione, gestione dei dati, app per gli ospiti, programmi di fidelizzazione e workflow automatizzati.

Nel giugno 2025, la società ha inoltre ottenuto 21 milioni di euro di finanziamento dal Santander Smart Fund, mettendo a disposizione ulteriori risorse per la propria espansione. HolaCamp rappresenta quindi un altro percorso verso l’istituzionalizzazione: combina accesso al capitale, tecnologia e processi operativi sempre più centralizzati, creando le basi per ulteriori acquisizioni e crescita.

Il risultato è una piattaforma scalabile, in grado di gestire un portafoglio più ampio di campeggi mantenendo un modello operativo coerente. Un approccio che potrebbe rivelarsi particolarmente rilevante in Spagna, dove migliaia di campeggi sono ancora di proprietà e gestione indipendente. La tesi di investimento non riguarda semplicemente l’acquisto di immobili. Riguarda la creazione di una piattaforma capace di rendere gli asset frammentati più efficienti, più professionali e potenzialmente più preziosi.

Croazia: gli investimenti stanno trasformando il prodotto

In Croazia, la storia degli investimenti assume una forma leggermente diversa. Qui, i grandi gruppi dell’hospitality stanno utilizzando capitali consistenti per trasformare i campeggi in resort premium. Aminess ha investito circa 55 milioni di euro nello sviluppo dell’Aminess Avalona Camping Resort sull’isola di Pag. Il resort a cinque stelle comprende circa 300 piazzole, 30 glamping villa e 232 mobile home. Particolarmente significativo è il posizionamento premium: 180 unità dispongono di una piscina privata.

Successivamente, Aminess ha investito altri 30 milioni di euro nella trasformazione del Camping Atea a Njivice, sull’isola di Krk. Il progetto ha introdotto 205 nuove mobile home, 50 glamping lodge, 260 piazzole, un complesso acquatico con 11 piscine, strutture wellness, aree sportive e un importante programma di digitalizzazione.

Un altro importante operatore croato, Arena Hospitality Group, ha investito 14 milioni di euro nel solo 2025 nella modernizzazione di Arena Stupice e Arena Indije. La società afferma di aver investito più di 221 milioni di euro nel proprio portafoglio dal 2018, con gli investimenti nel camping che contribuiscono al riposizionamento dell’offerta verso categorie superiori. Il modello croato illustra quindi un altro aspetto della stessa trasformazione: il capitale viene utilizzato per aumentare il valore dell’asset, non semplicemente la sua capacità ricettiva.

Modelli diversi, stessa direzione

Questi esempi non sono identici, ed è proprio questo a renderli interessanti.

• BNP Paribas Asset Management Alts rappresenta l’investimento istituzionale nei portafogli di outdoor hospitality.
• Human Company/Hines/Clessidra/Apollo combina proprietà imprenditoriale, private equity e competenze immobiliari per sviluppare una nuova generazione di grandi asset di outdoor hospitality.
• Club del Sole combina acquisizioni e consolidamento, affiancati da un uso sempre più evoluto del capitale immobiliare per sostenere la crescita.
• First Camp/lodgyslife dimostra il potenziale del buy-and-build cross-border.
• HolaCamp/Amavi mostra come la tecnologia possa diventare parte integrante del processo di consolidamento, creando una piattaforma operativa centralizzata anziché una semplice catena di campeggi.
• Aminess e Arena dimostrano come grandi gruppi dell’hospitality possano impiegare capitali significativi per riposizionare gli asset outdoor esistenti.

Percorsi differenti, ma una destinazione sorprendentemente simile: più professionalizzazione, più consolidamento, maggiore intensità di capitale.

Perché gli investitori sono interessati proprio ora?

Perché il camping sta attirando una quantità crescente di capitali? Diversi fattori sembrano convergere. Innanzitutto, la domanda ha dimostrato una notevole resilienza. Il camping e le altre forme di outdoor accommodation hanno continuato ad acquisire rilevanza all’interno del turismo europeo. In secondo luogo, il settore rimane fortemente frammentato, lasciando spazio al consolidamento e a importanti efficienze operative.

Terzo, molti campeggi esistenti presentano un notevole potenziale di upgrading. La sostituzione delle sistemazioni obsolete, il miglioramento di food&beverage, l’introduzione di servizi wellness e leisure, la digitalizzazione dei sistemi di prenotazione e revenue management e lo sviluppo di sistemazioni premium possono modificare sostanzialmente l’economia di una singola struttura.

Quarto, il camping dispone di un’infrastruttura fisica che può essere monetizzata lungo una stagione relativamente lunga, soprattutto mentre gli operatori europei guardano sempre più oltre il tradizionale picco di luglio e agosto. Infine, il settore combina caratteristiche immobiliari e ricavi tipici dell’hospitality, una combinazione che può risultare interessante per gli investitori alla ricerca di asset alternativi.

Il vero obiettivo è il fatturato, non solo l’occupazione

Questo è forse il punto più importante per gli operatori dei campeggi. È improbabile che il capitale istituzionale sia attratto semplicemente dalla possibilità di riempire più piazzole. Le tesi di investimento che stanno emergendo in Europa si basano sempre più sulla capacità di aumentare il ricavo per ospite e il valore di ciascun asset. Questo significa mobile home e glamping, piazzole premium, piscine private, wellness, food&beverage, attività, digitalizzazione e dynamic pricing. Significa anche allungare la stagione.

La Spagna offre un esempio interessante. I nuovi dati della Federación Española de Campings indicano un’occupazione media attesa di circa il 50% nel settembre 2026, mentre le presenze nei campeggi spagnoli a settembre sono aumentate del 9% nel 2023, del 6,4% nel 2024 e del 4,9% nel 2025. L’opportunità, quindi, non è necessariamente rendere agosto ancora più grande: è rendere economicamente produttive più settimane dell’anno.

Una nuova fase per il camping europeo

Gli esempi di Francia, Italia, Spagna, Croazia e area DACH non sono casi isolati, ma mostrano i diversi modi attraverso cui il capitale può entrare nel settore e creare valore: attraverso acquisizioni, sviluppi greenfield, tecnologia, premiumisation o aggregazione di asset frammentati. Ma indicano tutti la stessa direzione.

Questo non significa che il tradizionale campeggio indipendente stia scomparendo, né che ogni campeggio possa o debba seguire lo stesso modello di investimento. Ma il contesto competitivo sta cambiando. Con l’accesso a capitali istituzionali, le piattaforme più grandi possono investire maggiormente nel prodotto, nella tecnologia, nel marketing e nella distribuzione. Possono inoltre distribuire le competenze manageriali e commerciali su un portafoglio più ampio di strutture.

Per gli operatori indipendenti, questo crea al tempo stesso una sfida e un’opportunità. La sfida è evidente: competere con un resort camping cinque stelle gestito professionalmente e sostenuto da centinaia di milioni di euro richiede un livello di investimento differente. L’opportunità è che il crescente riconoscimento del camping come vero prodotto dell’hospitality possa aumentare la visibilità e il valore percepito dell’intero settore.

Foto di apertura generata con AI